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房地产的投资方式包括,房地产开发投资额包括哪些

房地产投资具体包括哪些优缺点

房地产投资的优点:
1)房地产是一种耐用消费品
房地产是人们生活的必须消费品,但不同于一般的消费品。一般情况下,房子的寿命都在上百年以上,最少也可几十年(产权期限是70年)。这种长期耐用性,为投资盈利提供了广阔的时间机会。
2)房地产的价值相对比较稳定
房地产相对其他消费品,具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。不象一般消费品,如汽车、电脑、家用电器等,只会随着科技水平的发展,价值不断下降。所以房地产具有较好的保值增值的功能。
3)房地产具有不断升值的潜力
由于土地资源的稀缺性、不可再生性,以及人口上升、居民生活水平的提高,整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说,人总是要住房子的,而且有不断改变居住条件的需求。这些机会为房地产投资带来可预期的收益。
房地产投资缺点:
一般来说,投资房地产需要足够储蓄资金,在房子出售变现之前,这些房子需要支付成本,比如水电媒体或物业费用,拥有房屋的一些税金费用,还有房屋维修费用等,还有就是投资房地产后,可能面临出现流趋紧问题,抵押贷款若无法还清,可能面临一些冲突或麻烦。

房地产基金的投资方式有哪些

房地产投资基金的类型根据投资方式的不同,可分为权益型、抵押型与混合型

  1. 权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目,其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益,权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中,收益要取决于项目实际运作情况。

  2. 抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益,所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持证券的方式投向房地产开发项目,收益则来源于房地产抵押贷款利息,与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。

  3. 混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金,兼具权益型和抵押型的双重特点,其在提供房地产贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。理论上来讲,混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时,也能提供稳定的贷款利息,不过由于比例难以划分和风险难以分割,所以实践中这样的结构比较少。

正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息,只是以预期收益率作为项目选择的标准;会设立专门的托管账户保障投资人资金安全;只以地产项目作为投资标的,并以资产抵押或股权质押等形式进行风控;除非是商业类地产运营基金或特殊约定,一般不会按月付息,而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于银行存款收益,也有一定的风险,如果所投资项目发生问题,投资者也会蒙受损失。

房产投资的方式有哪几种 房产投资具体怎么做

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房地产的融资模式有哪些?

房地产业是我国国民经济的支柱产业,其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展,拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业,投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金,因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一,对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈,因此,必须认识到拓宽融资渠道的重要性。
一、我国房地产企业主要融资方式一览
(一)银行贷款
银行贷款属于债务性融资,也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样,具体分为:
1.抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
2.信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款,借款人无须向银行提供抵押物。
3.担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
4.贴现贷款。即指借款人在急需资金时,以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持,为房地产企业提供开发所需的资金,使得企业资金的周转更加灵活,同时使居民的闲置资金得到有效的利用。
对于房地产开发企业的银行贷款,为了降低贷款风险,国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如“121”文件,“国六条”,还有2004 年,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策,势必会引起融资渠道的创新。
(二)房地产信托
从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
房地产信托其相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托业务的发展,而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
2005年以来,房地产信托市场呈现出快速发展的趋势,据市场不完全统计,截至2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了27.78亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理,信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题,其发展潜力相当大。不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰,国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。“212号文[2]”中,银监会所设置的房地产信托门槛,包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定,已经比银行信贷要求更高。类似的还有“54号文[3]”。
(三)融资
融资是指企业通过举债筹措资金,资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业是由房地产企业发行,表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行。
融资有利于降低企业的融资成本,因为债务的利息是计入成本的,而发行股票的股息是税后支付的,这从一定程度上减少了税收。融资也可以分担银行贷款的压力,同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择,分散银行和的风险。而且,资金的使用相当的灵活,不象银行贷款那样,有规定的用途。
(四)股权融资
股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构,借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门,资金供给者作为所有者(股东)享有对企业控制权的融资方式。
它具有以下几个特点:
1.长期性。股权融资筹措的资金具有永久性,无到期日,不需归还。
2.不可逆性。企业采用股权融资勿须还本,投资人欲收回本金,需借助于流通市场。
3.无负担性。股权融资没有固定的股利负担,股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
这种融资方式对于中小投资者来说,是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本,因此,公司股本返还甚至股息支出压力小,增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者,还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、关系优势、以及技术优势产生协同效应,迅速壮大自身实力。
二、融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题
(一)房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一
目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款,企业对银行的依赖程度非常高,2005年的中国统计年鉴数据显示:2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%,企业自筹的资金占30.38%,定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中,很大一部分都是消费者的住房消费贷款,在2004年银行贷款的比例就已经占到60%,随着房地产金融产业的不断发展,消费者融资意识的提高,估计现在这个比例已经到了70%~80%了,而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分,所占比例为1%,目前融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%,虽然偏好股权融资的企业不在少数,但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。从以上分析我们看出,融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。
(二)融资方式单一引发的后果
融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面:
1.增加了银行的风险与压力
融资方式太过单一,资金来源都向银行集中,很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损,开发企业的开发失败,银行便收不回贷款,容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式,如重复贷款,贷款的抵押物不存在,以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款,使得贷款中出现坏帐,进一步加重了银行的负担,形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的,超过了20%,而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款,使银行处于优势的地位,有碍于银行的升级。
2.造成房地产中小企业融资困难
银行对于前来贷款的各家企业,势必会选择实力雄厚的企业,这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达,贷款方式还是以银行贷款为主的情况下,中小企业找不到其他的资金来源,也只能期望银行贷款。因此,往往发生的是他们的资金不能到位,不能进一步发展。
3.对产生了很大压力
金融体制本身的不健全,投机分子的存在,融资又都集中在银行贷款,这显然会出现很多违法的行为,处理这些行为需要很大的人力物力,坏帐的纠纷也需要去解决。一方面浪费资源,另一方面在完善金融市场上给施加了很大压力。
4.增加了企业的负债率
依赖银行贷款的房地产企业,直接融资比重很小,自有资金不多,所以其负债很多,给企业的成长带来很大的风险。国家发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示,2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。
5.不利我国房地产业和金融业的发展
自加入WTO以来,外资不断涌入,外商所在的国家,其金融体制已经相当的成熟,他们懂得采取最方便最有效的融资方式,在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款,在与他们的竞争中将不会有任何的优势,我们的企业就会在竞争中败下阵来。
三、我国房地产企业融资方式单一的原因
(一)我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行,且金融市场的运行带有很强的政策性,对房地产干预很大,可以说限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构,都在改革开放以后才开始发展,可以说还很不成熟,还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场,相对于国外已经发展了一,二百年的证券市场来说,时间非常的短,市场发育程度很低,不能完全满足需要。以往所有制的限制,导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争,导致国有银行改革动力不足,效率低下,金融产品稀少;非国有银行发展滞后,难以满足房地产企业的融资需求。
(二)相关的法律制度缺失
对房地产融资的影响很大,对于银行贷款之外的融资方式,如房地产信托,股权融资,REITS等等,都有很大的限制,采取这些方式融资,要么就需要很多复杂的程序,很长的一段审查时间才能通过,而融资就是为了尽快取得资金,显然不能拖得太久;要么就找很多原因,不让通过。还有的就是的工作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履,进展缓慢。另一方面也没给其他的融资方式创造一个良好的环境,例如对这些方式进行宣传,为这些方式制定合理的法律法规等。
(三)房地产企业法人融资观念滞后
在过去的金融机构只有银行的环境下,房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金,就会对这一种方式有深入的了解,可以预测这种方式贷款的风险;其他的贷款方式,相对来说就有不可预见的风险了,因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变,很多的人都把这种观念延续至今,并继续影响他们的融资思维方式。现在已经是市场经济,用过去的思维方式来思考现在的问题,明显地就不适合了。
(四)国有银行筹集资金的能力居支配地位
银行吸收的是全国人民的存款,尽管房地产企业所需要的资金庞大,但银行拥有居民的海量存款,有足够的能力提供这些资金,其资金的来源稳定,不会断断续续。银行贷款还有其他的优势,贷款利率稳定,银行数量众多,办理程序比较简便等等,吸引了很多的房地产企业。
(五)其他的融资方式对人们来说还比较陌生
房地产信托,发展了一,二十年,股权融资,同样发展不久,更不要说REITS和其他一些更新的融资方式了。任何新事物的发展都要一个过程的,所以它们被人们所认识、接受还需要一个过程。
四、我国房地产企业融资方式多元化的途径
(一) 加快金融改革的进程
融资方式的单一,归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此,完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、等资本市场,稳步发展市场;推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设,促进上市公司、证券经营机构规范运作;建立多层次市场体系,完善市场功能;拓宽资金入市渠道,提高直接融资比重;发展创业投资,做好产业投资基金试点工作。
(二) 转变职能
过去房地产市场的计划体制,造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济,应该以市场为主导,对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的,应该是房地产市场的一个重要组成部分,一个参加者。当然其宏观调控还是必不可少的,但应该以间接干预为主,而且干预不应该太多,给房地产市场足够的发展空间,可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控,例如提高银行存款准备金率,适度收紧银行贷款。
(三)房地产企业要改变融资观念,尽早与市场经济接轨、与国际接轨
国际上房地产企业的融资方式都是多样,灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业,如果不借助多种融资手段,单纯依靠银行贷款,开发将变得寸步难行。入世后,房地产业将面临更大的挑战,但这也是一个机遇,国外房地产企业和金融机构的进入,可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西,我们要抓住这个机遇,积极探索国外的融资渠道和方式。同时,房地产企业增强自身的实力后,可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资,但要注意防范其风险。
(四)大力发展融资中介服务机构
房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域,因此设立提供信息服务的资产评估机构,咨询公司,律师事务所很有必要。
(五)推广其他融资方式,进行融资方式创新
银行贷款在融资中的作用已经得到了公认,不可否定,但是其他的融资方式也有其优势,如房地产信托相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用;股权融资增强了公司抗风险的能力等等,所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识,并掌握运用。除了发展现有的融资方式,还应该探求更新更有效的融资方式,例如新出现的融资租赁,合伙建房等。
结论
随着经济的发展,我国房地产企业融资方式已逐渐现代化,但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道,既是降低企业金融风险的重要手段,也是房地产企业自身发展的需要,更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中,根据自身的实际情况,选择适合自己的融资方式。

房地产开发投资的定义是什么

房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项,但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序:
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件:
《城市商品房预售管理办法》第五条规定:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。

房地产开发的前期工作主要包括哪些内容

你可以在交易软件中的交割单里查询相关的信息,收取的所有费用都在里面详细列明的。